• Afnamebeding: een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde of kernbeding?
    lees verder →
  • Huurrecht en horeca (Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte)
    lees verder →
  • Intentieovereenkomst of toch een bindende huurovereenkomst?
    lees verder →
  • Gerechtvaardigd beroep op dwaling bij verwaarlozen van onderzoeksplicht?
    lees verder →
  • Wanneer is een particuliere borgtocht voor bedrijfsmatige huur rechtsgeldig?
    lees verder →
Vragen?

[contact-form-7 id="19" title="Contact form 1"]

Contractuele meerpremie brandverzekering en rechtsverwerking

Volgens de algemene bepalingen behorende bij winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ oktober 2012) moet een huurder, indien er door het bedrijf/beroep in het gehuurde een hogere dan normale premie voor brandverzekering moet worden betaald door verhuurder of andere huurders van het gebouw, het meerdere boven de normale premie aan verhuurder en andere huurders vergoeden. Tot wanneer kan de verhuurder deze meerpremie aan de huurder in rekening brengen? Hierover heeft het Hof ’s-Hertogenbosch op 25 september 2012 een belangrijke uitspraak gedaan.

In deze casus had de verhuurder deze meerpremie een aantal jaren niet bij zijn huurder (Heineken) in rekening gebracht. Heineken verhuurt het pand onder aan een onderhuurder. Heineken stelde dat de verhuurder zijn recht om deze meerpremie (voor de voorgaande jaren) alsnog in rekening te brengen, had verwerkt (rechtsverwerking). Het gerechtshof overwoog dat rechtsverwerking, als toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, niet te snel mag worden aangenomen. Volgens het gerechtshof kan van rechtsverwerking alleen sprake zijn “indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht”.  Alleen een tijdsverloop of stilzitten is daarvoor onvoldoende, aldus het gerechtshof. Er moet volgens het gerechtshof sprake zijn van bijzondere omstandigheden “als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard ingeval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken”.

In deze casus kwam het gerechtshof tot de conclusie dat verhuurder zich zodanig heeft gedragen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het alsnog vorderen van een vergoeding van de meerpremie brandverzekering bij Heineken onaanvaardbaar is. Er was namelijk sprake van bijzondere omstandigheden, namelijk: (1) er was gedurende een lange tijd geen meerpremie brandverzekering in rekening gebracht, (2) contractueel was onderhuur mogelijk; (3) het was verhuurder bekend dat Heineken niet zelf exploiteerde, maar onderverhuurde en dat het voor Heineken van belang is te weten wat haar kosten zijn, om die aan haar onderhuurders in rekening te kunnen brengen. Het gerechtshof oordeelde dat gelet op de omstandigheden bij Heineken het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat verhuurder zijn aanspraak over de voorafgaande periode niet meer geldend zal maken. De verhuurder kan de meerpremie brandverzekering dan ook niet langer bij Heineken claimen.

Het is dan ook zaak om tijdig de meerpremie bij uw huurder in rekening te brengen. Doet u dit niet, dan kunnen de omstandigheden van het geval met zich meebrengen dat u uw rechten, om deze meerpremie in een later stadium alsnog bij uw huurder in rekening te brengen, verspeelt.

 

Meer weten? Neem contact met ons op: 053-2600444 of info@prascevicadvocatenkantoor.nl