• Afnamebeding: een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde of kernbeding?
    lees verder →
  • Huurrecht en horeca (Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte)
    lees verder →
  • Intentieovereenkomst of toch een bindende huurovereenkomst?
    lees verder →
  • Gerechtvaardigd beroep op dwaling bij verwaarlozen van onderzoeksplicht?
    lees verder →
  • Wanneer is een particuliere borgtocht voor bedrijfsmatige huur rechtsgeldig?
    lees verder →
Vragen?

[contact-form-7 id="19" title="Contact form 1"]

Intentieovereenkomst of toch een bindende huurovereenkomst?

Op 14 juni 2013 deed de voorzieningenrechter in Almelo uitspraak in een spraakmakend kort geding. De casus is als volgt. Extrablatt (een Duitse horecaketen) wil in Enschede een vestiging openen. In dat kader sluit zij een ‘intentieovereenkomst’ met een lokale projectontwikkelaar voor de huur van een pand in het centrum van Enschede. In de intentieovereenkomst tussen Extrablatt en de projectontwikkelaar zijn de essentialia van de huur opgenomen, zoals het huurobject, de huursom, de ingangsdatum, de einddatum, de verlengingsopties en de waarborgsom. Partijen spreken af dat zij na invulling van de overige voorwaarden een definitieve huurovereenkomst zullen tekenen. Enige tijd na het tekenen van de intentieovereenkomst vindt Extrablatt een andere locatie in het centrum van Enschede die (kennelijk) meer geschikt is voor haar horeca exploitatie. Extrablatt laat de projectontwikkelaar vervolgens weten dat zij afziet van de inhuur van het pand en tekent een huurovereenkomst voor de andere locatie. De projectontwikkelaar laat het er niet bij zitten en vordert in kort geding dat Extrablatt wordt veroordeeld de (definitieve) huurovereenkomst te ondertekenen en na te komen. De grote vraag in dit kort geding is of Extrablatt nog terug kan na het tekenen van de intentieovereenkomst of dat tussen partijen een (bindende) huurovereenkomst is ontstaan.

Huurovereenkomst

Wanneer is sprake van een huurovereenkomst? De definitie van huur is te vinden in het eerste lid van artikel 7:201 BW. Dit artikellid definieert huur als volgt:

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie

Essentieel zijn de elementen “in gebruik verstrekken” en “tegenprestatie”. In de praktijk worden deze elementen ingevuld met het afspreken van de huurtermijn voor het huurobject en de huursom die betaald dient te worden. Welke benaming partijen aan de overeenkomst geven (zoals ‘intentieovereenkomst’, ‘letter of intent’ of ‘voorovereenkomst’) is niet relevant. Het gaat om de inhoud van de overeenkomst. Indien is voldaan aan de hiervoor genoemde essentialia, dan is al snel sprake van een huurovereenkomst.

Standpunt van partijen

In het kort geding stelt de projectontwikkelaar zich op het standpunt dat partijen een intentieovereenkomst hebben gesloten, waarin alle elementen van een huurovereenkomst zijn verwerkt. Bovendien zouden partijen ook al overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van de definitieve huurovereenkomst. Om die reden zou een (perfecte) huurovereenkomst tot stand zijn overeengekomen en Extrablatt zou zich dan ook niet meer terug kunnen trekken.

Extrablatt daarentegen stelt zich op het standpunt dat er nog geen sprake was van een (perfecte) huurovereenkomst omdat partijen nog niet over alle voorwaarden overeenstemming hebben bereikt. Nu partijen het vervolgens niet eens zijn geworden over deze voorwaarden, zou Extrablatt zich op goede gronden hebben kunnen terugtrekken.

Oordeel

De voorzieningenrechter maakt korte metten met de stellingen van Extrablatt. Hij oordeelt dat partijen over alle essentialia overeenstemming hebben bereikt. Extrablatt zou ook uitvoeringshandelingen hebben verricht (in casu overleg met de architect en de installateur). Om die reden is volgens de voorzieningenrechter tussen partijen een (perfecte) huurovereenkomst tot stand gekomen en kon Extrablatt zich niet meer zomaar terugtrekken. De voorzieningenrechter veroordeelt Extrablatt tot het (doen) nakomen van de huurovereenkomst.

Conclusie

Deze casus is wederom een sprekend voorbeeld van hoe het volledig verkeerd kan aflopen indien een partij zich niet (tijdig) realiseert dat ook een ‘intentieovereenkomst’ bindend kan zijn. Voor Extrablatt heeft het vonnis van de voorzieningenrechter aanzienlijke gevolgen. Zij zit nu vast aan een tweetal huurovereenkomsten en zal dus ook twee keer huur dienen te betalen. Extrablatt had deze situatie relatief eenvoudig kunnen voorkomen door het vooraf overeenkomen van duidelijke (opschortende) voorwaarden voor de inhuur van het pand. Verder had Extrablatt kunnen bedingen dat zij niet schadeplichtig is indien zij zich uit de onderhandelingen zou terugtrekken. Daarvoor is het echter nu te laat. Wellicht dat Extrablatt de rechter in een (eventueel) hoger beroep nog tot een ander oordeel kan bewegen, maar gelet op de feiten in deze casus zal dat geen eenvoudige opgave zijn. Of dit betekent dat Enschede nu twee Extrablatt vestigingen krijgt is op dit moment nog niet duidelijk…

© Prascevic Advocatenkantoor

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. A. Prascevic, advocaat te Enschede (telefoon: 053-2600444).

Klik hier voor een link naar het vonnis van de voorzieningenrechter (LJN: CA3228).